Автор: При покупке недвижимости важно внимательно проверять все документы, но особенно настороженно следует относиться к сделкам, где продавец действует по доверенности. На первый взгляд, это может показаться удобным вариантом, ведь не всегда собственник имеет возможность лично присутствовать при продаже. Однако именно такие сделки считаются одними из самых рискованных.
В чём скрытые угрозы покупки квартиры по доверенности? Какие махинации могут поджидать покупателя? Разберём, какие риски связаны с такими сделками и как избежать неприятных последствий.
Какие бывают доверенности?
Прежде чем разбираться в рисках, стоит понять, какие доверенности могут использоваться в сделках с недвижимостью.
Чаще всего встречаются:
- Генеральная доверенность – даёт представителю почти неограниченные полномочия, включая право продавать недвижимость, получать деньги и подписывать документы.
- Специальная доверенность – ограничивает круг полномочий, например, разрешает только продажу конкретной квартиры.
- Разовая доверенность – выдаётся для одного конкретного действия, например, подписания договора купли-продажи.
Чем шире полномочия, тем выше риск, что доверенное лицо может злоупотребить ими в ущерб интересам собственника или покупателя.
Какие риски связаны с покупкой квартиры по доверенности?
Главная проблема таких сделок – возможность мошенничества или юридических сложностей.
- Доверенность может быть поддельной
Не всегда возможно сразу определить, действительно ли доверенность оформлена законно. Мошенники могут подделать подпись нотариуса, печати и даже бланки, а в дальнейшем сделку могут признать недействительной. - Доверенность может быть отозвана
Собственник квартиры имеет право в любой момент отменить доверенность, но покупатель может об этом даже не узнать. В результате сделка окажется недействительной, а деньги вернуть будет сложно. - Недействительная доверенность
В некоторых случаях доверенность может потерять силу автоматически:
- если её выдал человек, признанный недееспособным;
- если доверитель скончался;
- если нотариус допустил ошибку при оформлении.
Если сделка совершена по недействительной доверенности, суд может признать её ничтожной, и покупатель останется без жилья и денег.
- Мошенничество со стороны доверенного лица
Встречаются случаи, когда представитель, имея доверенность, продаёт квартиру без ведома собственника. Если сам владелец заявит о том, что он не давал согласия на продажу, сделка может быть аннулирована. - Риски с наследственными квартирами
Если недвижимость досталась владельцу по наследству, а он продаёт её через доверенное лицо, стоит быть особенно осторожным. Если появятся другие наследники, которые оспорят сделку, суд может признать продажу незаконной.
Как проверить доверенность и минимизировать риски?
Чтобы избежать неприятных последствий, перед покупкой квартиры по доверенности нужно провести глубокую проверку.
- Запросить оригинал доверенности и сверить её с образцами официальных нотариальных документов.
- Проверить подлинность доверенности через нотариальную палату – можно сделать это онлайн на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Лично связаться с собственником квартиры – если доверенное лицо уверяет, что продавец не может выйти на связь, это повод насторожиться.
- Изучить историю квартиры – проверить, нет ли на ней обременений, арестов, судебных споров.
- Оформлять сделку только через безопасные расчёты – лучше использовать аккредитив или банковскую ячейку, чтобы исключить риск мошенничества.
Когда покупка квартиры по доверенности может быть безопасной?
Есть ситуации, когда такие сделки не несут серьёзных рисков. Например, если продавец – пожилой человек или находится за границей, но вы лично общались с ним, проверили документы и удостоверились в чистоте сделки.
Безопаснее, если:
- доверенность оформлена недавно и выдана нотариусом;
- вы проверили её подлинность;
- собственник подтвердил продажу лично.
Итог: стоит ли рисковать?
Покупка квартиры по доверенности может быть безопасной, если подойти к процессу ответственно и провести проверку всех документов. Но если есть хоть малейшие сомнения в подлинности доверенности, продавце или юридической чистоте сделки, лучше отказаться и найти более надёжный вариант.
Помните, что восстановить права на квартиру, если сделка окажется недействительной, может быть очень сложно, а иногда и вовсе невозможно. Поэтому перед покупкой важно не только проверять документы, но и консультироваться с профессиональными юристами.